老旧小区改造是惠及千家万户的民生工程，是政府牵头、物业配合、业主支持的惠民工程，本应顺风顺水的进行下去，可往往在征求居民意见的时候，会出现各种各样的问题。

【资料图】

案例回顾

康女士的家在海淀区某小区，这是一个已经建成投入使用快30年的老小区，康女士是这里的老住户。

2022年，海淀区老旧小区综合整治项目启动，康女士所在小区也在改造之中，改造项目包括外墙翻新加固以及楼内上下水改造。据康女士说，30年来，楼里的上下水管道一直没有进行过更换，已经有邻居家发生了漏水的情况，楼里上下水管道就像一颗定时炸弹，让很多居民都非常担心。但是在面对整体改造的这项惠民政策时，小区内有的居民却犹豫了。

根据海淀区老旧小区综合整治项目的相关政策要求，在入户施工前，所有住户都必须签字确认，一旦有人不同意，工程则无法实施。那么为什么会有居民不同意入户施工呢？主要原因有三个，第一施工工期需要半个月，居民认为时间过长；第二施工期间给洗澡以及使用卫生间造成很大的不便；第三则是家中没人。

小区内的很多业主都表示，国家是为老百姓考虑，在做实实在在的惠民工程，物业和社区居委会应该承担起沟通协调的作用，可康女士等业主却说，他们没有见到社区居委会和物业为此事努力过，导致更换上下水管的事情频频受阻。

康女士等业主表示，现在非常担心错过这次改造机会，如果错过了以后再想全楼更换上下水管道更是难上加难。如今业主们想知道，社区居委会和物业在这种情况下，应该承担什么责任？要想推进小区改造，还能通过什么途径达成？

律师解读

北京浩云律师事务所的谢婧律师认为，本案属于相邻权纠纷的案件，相邻权纠纷是不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时的纠纷。

谢婧律师认为，根据康女士的描述，小区的改造程序完全是倒置的状态。正常的改造程序应该首先由物业和社区来牵头，征集居民的意见，随后根据居民的意见和建议制定改造方案，然后将改造方案进行公示，在改造方案得到了大家的认可后，再让施工方进驻小区进行施工，这样就不会出现现在康女士遇到的困扰了。

谢婧律师表示，物业服务人负有以下主要职责：

（1）物业服务转委托产生的相关义务;

（2）保养维护义务，即按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；

（3）管理义务，即对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理；

（4）定期报告义务；

（5）通知义务；

（6）交接义务；

（7）继续管理义务等。与此相应，业主也应当按照约定向物业服务人支付物业费。

因此，作为物业公司在面对小区改造这样的大工程时，必须考虑到关乎到每一位业主的权益，因此必须由物业来牵头去做这件事情。毕竟如此的惠民工程，绝大多数都是政府拿出一部分财政经费，直接补贴到有需求的社区，因此小区的居民属于受益方。在施工的时候造成的短期的不便和困难，作为受益一方应该克服的，然后在社区和物业的参与、协调下，将多方主体的复杂情况进行处理，尽量做好居民以及多方主体之间的润滑剂，尽早完成小区的更新与维修。